İhtiyaç Tahliye Davası
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
Devamlılık arz etmeyecek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz. Yine henüz olmamış yahut olması uzun süre alacak olan ihtiyaç bakımından tahliye söz konusu olmayacaktır.
İhtiyaç talebinin davanın açıldığı esnada bulunması yeterli değildir. Dava devam ederken de ihtiyaç olgusunun devamı gerekir. Bu durum kiralanan yerin konut olması halinde geçerlidir. Kiralanan bir iş yeri ise kiralayanın yalnızca kirada olması yeterli olmaz, aynı zamanda tahliye tehlikesi altında bulunması veya iki işyerinin niteliklerinin en azından eş değer vasıfta olması gerekmektedir. Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi bir iş yeri için yapılıyorsa kiralanan taşınmazın, yapılacak olan iş için daha üstün vasıflara sahip olması aranır.
Tahliye talebinde bulunan açısından ihtiyacın varlığı başlı başına yeterli olmamakla birlikte kiralananın yapılacak olan iş bakımından vasfı da önem taşır. Dava açılması halinde mahkeme, bilirkişi marifetiyle bu konuda bir tespit yapacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen gereksinim yani ihtiyaç sebebiyle tahliyede, tahliye sebebinin samimi ve zorunlu olması beklenir. Yargıtay’ın içtihatlarında da samimi ve zorunlu beklenen tahliye sebepleri kiraya verenin de kirada oturması gibi ağır nitelikte olması aranır.
İhtiyaç olgusunun var olup olmadığı, koşulların oluş oluşmadığı hususlarının davanın açılmasından evvel titizlikte istişare edilmesi ve davanın bu şekilde açılması lehe sonuç elde etmek açısından önemlidir. Bu nedenle de kira hukuku alanında tecrübeli bir hukuk bürosu ile çalışmak, avukatın yönlendirmesi doğrultusunda dava sürecini başlatmak ileride sorun yaşamamak açısından mühimdir.
Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Ne Yapmalı?
İçinde kiracı olan bir ev satın alındıysa kiracıyı evden çıkarmak için bir takım oluşması gerekmektedir. Öncelikle evi satın alan kişi tapunun devir alındığı tarihten sonra en geç bir ay içerisinde kiracının evi tahliye etmesi için ister kendisi, isterse bir avukat aracılığıyla noterden ihtarname göndermelidir.
İhtarname gönderildikten sonra kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yetkili Mahkeme
Tahliye davalarına bakmakla görevli olan mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılması gerekir. Aksi halde davanın yetkisizlik veya görevsizlik nedeniyle reddine karar verilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1-3 maddesi gereksinim nedeniyle tahliyeyi düzenlemiştir. Buna göre:
“…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Dava açmak isteyen kiralayanın sözleşmenin belirli süreli olması durumunda sözleşmenin sona erme süresi sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından ise yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Davanın bu süreler gözetilerek 1 ay içerisinde açılmış olması gerekir. Aksi halde yeniden fesih sürelerinin gelmesi beklenmelidir.
Davanın hak düşürücü süre olan 1 aylık süre içerisinde açılmaması halinde dava usulden reddedilecektir. Bu da kiralayanın hem ihtiyacı olmasına rağmen kendi taşınmazını kullanamaması hem de davanın reddi nedeniyle yargılama giderlerine ve karşı vekalet ücretine katlanmak zorunda kalması sonucunu doğuracaktır. Böyle bir olumsuz sonuç ile karşılaşmamak için sürecin gayrimenkul ve kira hukukuna vakıf bir avukat nezaretinde yürütülmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Dava Açma Süresi
Yukarıda detayları ile belirttiğimiz üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için kanunda 1 aylık süre ön görülmüştür. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesine göre en geç dava açma süresi içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılacaktır. Yazılı bildirim noter yolu ile veya PTT’den gönderilecek bir ihtarname ile yapılabilir.
